Portugal atrai todos os anos um grande número de pessoas (expatriados, investidores e futuros proprietários) seduzidos pelo seu clima, qualidade de vida e preços imobiliários ainda relativamente acessíveis comparados com outros países europeus. Mas antes de adquirir um imóvel em Portugal, é essencial compreender bem as condições e as taxas de crédito imobiliário, para proteger o seu investimento e otimizar o seu orçamento. Neste artigo encontrará todas as informações sobre o funcionamento dos créditos imobiliários em Portugal, os diferentes tipos de taxas, as tendências do mercado e conselhos práticos para obter o melhor financiamento possível.

Tipos de crédito imobiliário em Portugal

Em Portugal, o crédito imobiliário apresenta-se sob várias formas. Os bancos portugueses oferecem principalmente créditos hipotecários a taxa fixa e taxa variável, cada um com vantagens e desvantagens. Dependendo do seu perfil, do valor da sua entrada e, claro, do seu projeto, alguns tipos de crédito serão mais adequados que outros.

Crédito a taxa variável, a norma histórica

A taxa variável é o tipo de crédito mais comum em Portugal. Historicamente, a maioria dos empréstimos imobiliários portugueses foi concedida com taxa indexada ao Euribor, um índice europeu que reflete o custo médio do financiamento interbancário em euros.

A taxa de juro é composta por uma margem fixa aplicada pelo banco e pelo Euribor a 12 meses (ou por vezes a 6 meses). Esta taxa é revista periodicamente, geralmente uma a duas vezes por ano. Exemplo : se a margem bancária for de 1,5% e o Euribor estiver a 0,5%, a sua taxa efetiva será de 2%.

Por que a taxa variável é popular em Portugal ?

Por flexibilidade, as prestações podem ser ligeiramente ajustadas se as taxas subirem ou descerem ; custo historicamente baixo porque antes de 2022, o Euribor era negativo (ou muito baixo), tornando os créditos a taxa variável mais vantajosos do que a taxa fixa. E relativamente as facilidade para renegociações ou amortizações antecipadas, geralmente menos dispendiosas do que num crédito a taxa fixa.

Crédito a taxa fixa, segurança e estabilidade

O crédito a taxa fixa é menos comum em Portugal, mas tem vindo a ganhar popularidade, sobretudo após a subida das taxas de juro europeias e a crise de 2008. Permite fixar a taxa durante todo o prazo do empréstimo, garantindo prestações constantes.

Tem vantagem de previsibilidade, a sua prestação não muda, mesmo que o Euribor aumente e de tranquilidade porque é ideal para orçamentos apertados ou para quem pretende garantir um plano de pagamento estável.

Mas também (como tudo) tem desvantagens, como uma taxa inicial mais alta que é normalmente superior à variável, (aumentando o custo global do crédito se as taxas variáveis permanecerem baixas). E também, menor flexibilidade para renegociar ou amortizar antecipadamente sem custos adicionais.

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Taxas mistas, uma alternativa híbrida

Alguns bancos portugueses oferecem taxas mistas, combinando uma taxa fixa durante um período inicial (geralmente 5 a 10 anos), e depois a passagem automática para uma taxa variável. Esta solução permite segurar o início do crédito e beneficiar da potencial descida das taxas variáveis a médio prazo.

O mercado imobiliário português e a evolução das taxas

Influência da crise económica

Após a crise financeira de 2008 e a crise da dívida europeia, o mercado imobiliário português passou por diversos ajustes. Os bancos tornaram-se mais exigentes nas condições de concessão, exigindo geralmente uma entrada mínima de 10% do preço do imóvel, dependendo do perfil do cliente e da duração do empréstimo.

Durante este período, as taxas variáveis eram muito atrativas (alguns Euribor mesmo negativos!), reforçando a cultura portuguesa do crédito a taxa variável. Esta tendência manteve-se até recentemente, com taxas historicamente baixas que favoreceram a procura imobiliária.

Subida das taxas em 2022-2023

Desde 2022, o Banco Central Europeu elevou as suas taxas para combater a inflação. Consequência direta : o Euribor voltou a ser positivo, impactando os créditos a taxa variável; as prestações aumentaram para muitos clientes, por vezes até duplicando. Isto levou alguns a considerar a opção de taxa fixa para proteger as suas finanças.

Condições para obter um crédito imobiliário em Portugal

Para obter um crédito imobiliário, é necessário cumprir certas condições, que podem variar de banco para banco.

Idade e situação profissional : a maioria dos bancos exige um rendimento estável e uma situação profissional sólida. Os não residentes devem apresentar contratos de trabalho ou comprovativos de rendimento no estrangeiro.

Entrada inicial : geralmente entre 10 e 30% do preço do imóvel; quanto maior a entrada, maior a probabilidade de obter uma taxa competitiva.

Duração do empréstimo : normalmente entre 20 e 40 anos; períodos mais longos aumentam o custo total do crédito.

Taxa de endividamento : o banco avalia a sua capacidade de pagamento considerando rendimentos, despesas e outros créditos. Normalmente, a dívida não deve ultrapassar 30 a 40% dos rendimentos.

Dicas para otimizar o seu crédito imobiliário

Comparar bancos : cada banco aplica margens e condições diferentes; peça simulações a vários bancos.

Negociar a margem bancária : mesmo que o Euribor seja público, a margem aplicada pelo banco é negociável, especialmente com bom histórico e entrada significativa.

Avaliar o risco da taxa variável : se optar por taxa variável, verifique o impacto de uma subida significativa do Euribor nas suas prestações.

Considerar taxa fixa para orçamentos apertados : oferece segurança a longo prazo.

Entrada mais elevada : reduz o montante a financiar, diminuindo a prestação e o custo total do crédito.

Prazo adequado : prazos mais curtos reduzem os juros totais, mas aumentam a prestação mensal; ajuste conforme capacidade financeira.

Particularidades para expatriados

Não residentes podem obter crédito imobiliário, mas alguns bancos exigem uma entrada mais elevada (geralmente 20 a 30%) ; comprovativos de rendimento estáveis e regulares ; a abertura de conta bancária em Portugal ; a assinatura de seguros obrigatórios

Alguns bancos são mais flexíveis com clientes estrangeiros, especialmente em zonas procuradas por expatriados, como Lisboa, Porto ou Algarve.

O crédito imobiliário em Portugal não é apenas uma ferramenta financeira ; reflete uma filosofia cultural particular. Os portugueses tendem a pensar a curto prazo, focando-se no presente mais do que no futuro distante. Esta abordagem explica a preferência histórica pelo crédito a taxa variável: oferece flexibilidade e acessibilidade imediata, permitindo concretizar um projeto imobiliário rapidamente, sem se preocupar excessivamente com flutuações futuras.

Esta cultura do presente traduz-se em prazos de crédito longos, por vezes até 40 anos, oferecendo a oportunidade de cada pessoa, mesmo com orçamento limitado, tornar-se proprietário. O crédito imobiliário em Portugal é, assim, mais do que um financiamento: é uma verdadeira oportunidade de compra, permitindo aos particulares aproveitar o momento e concretizar o seu projeto imobiliário aqui e agora.

Compreender esta abordagem, as suas vantagens e limitações, é essencial para qualquer expatriado ou investidor que queira instalar-se em Portugal. Combinando conhecimento das taxas, condições bancárias e prazos de crédito, é possível tirar pleno partido desta cultura local e realizar o seu projeto imobiliário com total segurança.