Investir em imobiliário em Portugal é um sonho para muitos estrangeiros… Entre sol durante todo o ano, clima agradável e qualidade de vida, tudo parece reunir as condições ideais para comprar uma casa ou um apartamento neste pequeno país. No entanto, por trás desta imagem atraente, é importante ter presente uma realidade incontornável : o mercado imobiliário português não é totalmente regulado. Isso gera oportunidades, mas também algumas armadilhas.

Um mercado em plena efervescência

Nos últimos dez anos, Portugal tem assistido a um forte aumento dos preços no setor imobiliário. O Algarve foi a primeira região a atrair massivamente compradores estrangeiros, especialmente após a criação do regime fiscal para residentes não habituais. Lisboa e Porto seguiram o mesmo caminho. O turismo, os alugueres de curta duração tipo Airbnb (chamados Alojamento Local) e certos incentivos do governo português aumentaram significativamente a procura.

Resultado: entre 2013 e 2023, os preços dispararam. Em Lisboa, algumas zonas ultrapassam atualmente os 6 500€/m², enquanto Porto recupera rapidamente terreno. O Algarve, outrora mais acessível, regista agora aumentos anuais de dois dígitos nas suas cidades mais procuradas.

Um mercado particular, muitas vezes pouco transparente

Um dos traços distintivos do mercado português é a grande proporção de imóveis familiares, transmitidos de geração em geração e nem sempre colocados à venda por necessidade. Quando os preços começaram a disparar, muitas famílias decidiram tentar a sorte: anunciam os imóveis, muitas vezes com preços elevados, e aguardam, testando assim a procura, sem pressa real de vender.

Por exemplo, uma casa de cerca de 50m² a precisar de renovação completa, situada a 15 minutos de Porto, pode ser anunciada por 100 000€. Esta situação cria uma distorção: muitos imóveis permanecem anos no mercado sem serem vendidos, inflacionando artificialmente a percepção geral dos preços.

Para um estrangeiro sem conhecimento destas especificidades, a impressão pode ser enganadora : tudo parece caro, fixo e difícil de negociar. Contudo, existem estratégias para identificar oportunidades, desde que se informe bem e não se precipite.

Oportunidades a explorar

Apesar da valorização, ainda existem boas oportunidades para quem sabe procurar e perspectivas interessantes de investimento.

Imóveis antigos para renovar : uma excelente opção para adquirir propriedades a preços mais acessíveis. Em zonas rurais ou periferias das grandes cidades, ainda se encontram casas e apartamentos a preços competitivos. Exigem obras, por vezes significativas, mas permitem desenvolver um projeto personalizado e entrar no mercado português com um investimento inicial mais baixo.

Imóveis periféricos : localizados longe do centro ou da praia, são muitas vezes ignorados por investidores, mas podem representar bons negócios a médio ou longo prazo.

Terrenos : sejam agrícolas ou urbanizáveis, podem ser transformados em projetos rentáveis, embora exijam tempo e conhecimento da legislação local. A Lei dos Solos, aprovada em 2024, facilita a reclassificação de terrenos anteriormente “rústicos” para “urbanos”, permitindo novas construções sob certas condições.

Investir nestes projetos exige paciência e, preferencialmente, acompanhamento profissional, mas continua a ser uma das formas mais acessíveis de entrar no mercado português sem gastar uma fortuna.

©marija06

Principais armadilhas a evitar

Sobrevalorização dos imóveis

Como mencionado, muitos proprietários não têm necessidade imediata de liquidez. Anunciam preços elevados, desconectados da realidade, na esperança de encontrar um comprador estrangeiro ou impaciente. A chave ? Basear-se nos preços de transações efetivas e não nos anúncios.

Subavaliação dos custos de renovação

Uma casa antiga em Portugal, especialmente no Norte, pode esconder problemas de humidade, instalações elétricas não conformes ou estruturas frágeis. Os orçamentos sobem rapidamente, sobretudo para compradores estrangeiros sem contactos locais, que podem pagar mais por obras mal executadas. É essencial incluir uma margem significativa no orçamento de renovação.

Agências imobiliárias desiguais

Existem muitas agências, mas nem todas são de confiança. Algumas são sérias e acompanham realmente os clientes; outras exploram o desconhecimento de estrangeiros para inflacionar preços ou ocultar informações. O conselho: não trabalhar com agências não recomendadas e confiar em referências de outros compradores (grupos no Facebook, fóruns de expatriados, boca-a-boca).

Questões administrativas

Outro problema frequente são as licenças para Alojamento Local (AL). Durante anos, investidores compravam imóveis com a intenção de alugá-los a curto prazo, principalmente em Lisboa e Porto. Contudo, o governo endureceu as regras para limitar o número de licenças, garantindo que os residentes locais continuem a ter acesso a habitação. Em alguns bairros históricos, obter uma nova licença é quase impossível, reduzindo a rentabilidade esperada.

Especificidades regionais

Lisboa, mercado tenso
A capital continua a ser a zona mais cara, especialmente nos bairros históricos, com concorrência intensa.

Porto, dinâmica crescente
Mais acessível até recentemente, Porto registou aumentos significativos, impulsionados pela procura turística e cultural.

Algarve, costa ideal
Atraí estrangeiros graças ao clima agradável, mas as boas oportunidades tornam-se cada vez mais raras.

Interior do país, opção a considerar
Mais rural, mantém preços atrativos. No entanto, casas de aldeia baratas podem ter baixa rentabilidade em aluguer e revenda mais lenta, muitas vezes exigindo grandes obras.

Conselhos para proteger o seu investimento

Definir o objetivo : comprar para residir, alugar ou revender ? Cada objetivo implica estratégias diferentes.

Comparar preços reais : visite vários imóveis e investigue localmente.

Consultar um advogado ou solicitador : garante segurança na titularidade do imóvel e evita surpresas em heranças complexas.

Incluir todos os custos : despesas notariais, impostos, taxas e obras.

O imobiliário em Portugal não é uma bolha uniforme nem um eldorado garantido ; é uma grande oportunidade, mas também um terreno minado. Os preços subiram significativamente, existem muitas armadilhas, mas ainda há oportunidades para quem avança de forma prudente e bem acompanhado. O essencial é manter a cabeça fria, não ceder ao sonho imediato e analisar cada situação com lucidez. Com informação e apoio certo, investir em Portugal pode ser uma experiência financeira e pessoal muito gratificante.